부동산 가격이 꼭대기라는 신호 3가지

 COVID19 사태로 어수선한 상황이 맞물려 지난 1216 부동산 대책 이후 국내 부동산 시장은 거래절벽 현상을 겪으며 매수/매도자 간의 눈치보기 및 시장관망에 들어간 상태이다.

 

 근래의 부동산 정책은 다주택자들에게 집을 팔라는 신호를 잇따라 주고 있다. 첫번째로, 보유세 강화정책 (공정시장가액비율 상향, 공시가상향, 다주택자중과세 등) 이다. 두번째로, 10년이상 보유주택에 대한 6월말 이전까지 양도 시 양도세중과배재라는 퇴로를 열어주었다는 것이다. 이 두가지에 따라 6월1일자 보유세 과세기준일 이전까지 또는 6월말 이전까지 집을 처분하려는 급매물들의 출연을 많이 예상하였었지만 기대보다는 급매물 없이 매수매도자 간 줄다리기를 하며 눈치보기를 하는 양상이다. 오히려 강남3구의 초고가 아파트단지들에서는 집주인들이 호가를 오히려 높여 놓거나 매물을 거둬들이는 현상들이 벌어지고 있다.

 나는 개인적으로 향후 4~5년 간 부동산이 강한 하향추세에 접어들 것이며 10년 이상을 보더라도 물가상승률 대비 집값은 상대적으로 중장기적 약세의 시작점이라고 보고 있기 때문에 지금이 눈치보기 할 때가 아니라 과감하게 호가를 낮춰 매도하는 것이 현명하다고 판단하고 있다.

 보유세부담 상향의 내용을 살펴보면 올해부터 이후로 2022년까지 단계적인 보유세 상향이 된다는 것인데 거의 실거래가 기준으로 보유세(재산세+종부세)과세기준액이 높아진데 더해 세율 또한 높아지게 되기 때문에 큰 보유세를 부담하게 될 것이다. 시장의 컨센서스가 "장기적인 부동산 하락"으로 형성된다면 비로소 본격적인 하락과 쏟아져나오는 매물이 생길터이지만 지금은 어디까지나 간보기를 하고 있다고 봐야하겠다. 

 부동산 가격하락은 강남3구 (강남,서초,송파)의 재건축 기대 아파트 물량부터 하락이 시작되고 잇따라 강남3구 15억 이상 초고가 아파트부터 하락하고 이어 (강남3구 =>) 마용성 => 노도강 => 수용성 => 외 경기수도권 => 광역시 외 지방 의 순서로 하락하게 되는 점에서 지금은 하락의 최초입에 있다고 판단된다.

 현재의 시장상황으로 볼 때에 하기와 같은 이유로 부동산 가격은 고점을 지났으며 하락추세에 접어들었다고 판단된다.
1) 부동산 살 사람은 이미 다 샀다.
    (LTV/DTI/DSR 비율 제한, 9억/15억 이상 주택 대출제한, 전세대출제한, 자금출처조사, 자금조달계획서 제출,
     법인취득 부동산 세무조사 시행 등으로 부동산向 유동성 공급도 틀어 막았다)
2) 부동산은 전국적으로 안 오른 곳 없이 다 올랐다.
    (강남3구 재건축, 준신축(10년이내), 신축, 마용성, 노도강, 수용성, 부산, 대구, 세종, 대전, 울산에 이어 거제까지) 
3) 보유세 강화로 시간이 지날 수록 가격 하향으로 이끈다. 
    (은퇴세대가 고가 아파트를 보유하는 것 만으로도 세부담이 커서 매도하고 외곽으로 인구이동)

 부동산의 급격한 상승은 투기세력이 들어갈 때 발생한다. 투기세력도 시장의 분위기가 매물을 받아줄 실거주/일반인 층이 붙지 않으면 소위말하는 '폭탄돌리기'에도 마침표를 찍는다고 말할 수 있겠다. 염려스러운 것은 지난 2019년 오를대로 오른 상태의 부동산을 받아낸 계층이 영혼까지 끌어 대출을 일으킨 이삼십대 부린이들(부동산+어린이의 합성신조어) 였다는 점이 향후 부동산 하락으로 인한 원금손실을 입고 역전세난, 파산/경매물건 급증 등으로 귀결될까 한다는 점이다.